东直门外交通枢纽项目所在地作为京城的老城区，人口众多、单位密集、交通状况拥挤，需要搬迁居民2640家、单位213家、大型超市3家、麦当劳1家、公交和长途汽车总站各1家。
受到财政紧缩政策和搬迁工程进展缓慢等因素的影响，直到1999年11月，东华置业才拿到《建设工程许可证》，不仅张永力急了，周宁也慌了。
周宁为了照顾关系，违规发放15亿元贷款，前任董事长和现任董事长都知道，但都没有想到到了还款日，中财投资和首创网络都没有按时还本付息，也没有提前打招呼，电话询问？两家公司老总让周行长直接找张总，张永力也表示公司资金暂时周转困难，等有钱后连本带息一起归还，周宁顿时意识到了事情的严重性。
周永力带着周宁来到东直门外交通枢纽项目工地现场，机器轰鸣，车来人往，一片繁忙的景象，前期搬迁工程就投入了近10亿元，剩下的钱都投进去了，由于第一期工程还在建设之中，书面承诺一旦拿到工程款，立马还本付息，超期的利息也补上。
一晃到了今年9月19日，15亿元贷款超期3个月，成为不良贷款。
周宁已经知道，东华置业短时间内不可能归还15亿元贷款，也不能逼的太紧，但没有想到鹏城市府突然将鹏发展17.89%的国有股权转让给了淘宝控股公司。
「周行长可以考虑，让东华置业以东直门外交通枢纽项目的土地使用证作为抵押，采用借新贷还旧贷的方式处理这两笔不良贷款。」
总投资高达90亿元的东直门外交通枢纽项目是京城市府重点工程项目，也是京城为申报奥运会准备的工程之一。
一旦淘宝控股公司控股鹏发展，李涛明白孙健不担心东直门外交通枢纽项目的资金链断裂，即使断裂，有土地使用证作为抵押，顺圆地产（京城）集团趁机接盘。
东华置业拿走鹏发展的15亿元巨资，到时连本带息的还回来。
「好的，李总！」
周宁明白这是华人首富的建议，淘宝控股公司愿意承担鹏发展借新还旧的信贷风险，心存感激。
借新还旧是商业银行处理不良贷款最简单的，也是借贷双方都愿意接受的一种方式，有利于盘活不良资产，克服诉讼时效的法律限制，要求借款人完善或加强担保，进一步明确债权债务关系，弱化再贷款风险，但借新还旧在某种程度上掩盖了信贷资产质量的真实状况，推迟了信贷风险的暴露时间，沉淀并累积了信贷风险;在办理新贷款的手续上，隐含相当大的法律风险，处理不好欠款越来越多，陷入恶性循环，要考验银行高层的判断能力和胆量。
股权收购方一般不会同意借新还旧，掩盖收购资产的法律风险，除非收购资产价格打折！
用东直门外交通枢纽项目的土地使用证作为抵押，孙健不担心东华置业和张永力赖账！
这块土地如今的市场价值就高达20亿元，几年后能升到30亿元。